50% past beter bij het inkomen van Nederlandse huishoudens. Om een woning te huren in de vrije sector (middenhuur) heb je in de meeste gevallen meer dan 40 duizend euro jaarinkomen nodig. Het mediane ofwel middelste huishoudinkomen bedroeg in 2021 tussen 28 en 30 duizend euro per jaar. Dat zal inmiddels iets hoger liggen maar zeker is dat meer dan de helft van de Nederlandse huishoudens nog te weinig inkomen heeft voor middenhuur of dure woningen. Een woningbouwproject met slechts 30% sociaal is nog steeds grotendeels gericht op de relatief rijkere Nederlanders.
50% past beter bij de sterke volkshuisvestelijke traditie van ons land. Corporaties waren er de hele vorige eeuw voor een brede doelgroep qua inkomen. En ze willen en kunnen dat nog steeds zijn in de rest van deze eeuw. De poging van (een deel van) de landelijke politiek om de sector te reduceren tot een vorm van armenhuisvesting, zoals in veel andere Europese landen, is mislukt en achter de rug. We hebben het tijdperk van minister Blok ruimschoots overleefd. Daarnaast kunnen we ook best terug naar de situatie dat Nederlandse pensioenfondsen mee-investeren in de sociale huur. Na afschaffing van de verhuurdersheffing is dat weer interessanter geworden. Het gaat mij niet om een monopolie voor corporaties. Voorwaarde is wel dat deze verhuurders meedoen in de eerlijke verdeling op grond van de gemeentelijke verordening.
Corporaties moeten ook delen slopen, verkopen of liberaliseren. Geen onderwerp waar je populair van wordt. Maar toch. Een deel van de binnenstedelijke bouwopgave ontstaat door verdichting waarvoor je eerst moet slopen. Vaak woningen die ook niet duurzaam mee kunnen naar een gasloze toekomst. Als je de sloop meerekent gaat het aandeel sociale huur bij een bouw van 30% sociaal nog steeds achteruit! Daarnaast sluit een deel van de huidige sociale huurvoorraad niet aan bij de doelgroep. Ook corporaties gingen lang door met steeds grotere huizen bouwen voor steeds kleinere huishoudens. Een substantieel deel van die voorraad is ook geschikt voor middenhuur of (sociale) koop en heeft daarvoor ook voldoende kwaliteit.
Het past niet overal. Bijvoorbeeld in de regio Rijnmond waar gewerkt wordt aan meer evenwicht in het woningaanbod. Begrijpelijk dat sommige Rotterdamse stadswijken streven naar meer evenwicht en dus iets minder sociale huur. Maar dan is 30% sociaal bouwen in de randgemeenten met vooral koopwoningen zeker niet genoeg.
Het kan. Projectontwikkelaars en eigenaren van bouwgrond zullen direct zeggen dat mijn stelling hun businesscase volledig onderuit haalt. Menigeen vindt 30% al lastig. En dan volgt een spreadsheet met bouwkosten en rentestijging waaruit alle winst lijkt verdwenen. En natuurlijk is het zo dat woningbouwgrond economisch minder waard wordt als we het maatschappelijk belang van betaalbaar wonen op de voorgrond plaatsen. De grond met bestemming stadspark is op de markt ook weinig waard maar iedereen is blij dat zo’n park er is. Investeerders die speculatief grond kochten zullen iets moeten afboeken. Au. Er zijn tijden geweest waarin het in Nederland economisch slechter ging dan nu en we toch hele arbeiderswijken betaalbare woningen bouwden. Die eenzijdige wijken met soms wel 90-100% sociaal moeten we niet meer doen.
Maar 30% is dus gewoon te weinig. Ik las een provincieakkoord dat al opschaalde naar 40% (hulde Zuid-Holland). Til de lat in het landelijke coalitieakkoord naar 50% en hou daar dan 10 jaar aan vast. Meerjarige duidelijkheid is ook goed voor de woningbouw.
Harro Zanting
